当房地产进入存量时代，行业从规模化发展转为高质量发展，沉淀在国企、开发商及金融机构手中的存量商办资产，该如何找到出路？是继续等待“捡漏者”，还是主动创造价值？

3月15日下午，在“存量焕新 商聚未来”2026重庆商办房源招商对接活动上，这个问题被反复探讨。现场120余家企业、近200位行业代表齐聚，共同寻找答案。印山资产&慧拍数字科技创始人恩瑞，以《存量资产单边代理模式创新实践》为主题，分享了印山多年沉淀的盘活方法论。以下为演讲实录：

存量时代的资产盘活，需要深度理解资产的“产业价值”，推动存量资产交易从‘低价捡漏’到‘价值共创’的跃迁。围绕“买家”与“用家”的单边代理服务模式，能有效助力各类“卖方”主体实现存量资产的高效盘活。

当前，各类市场主体持有的存量资产都面临高效盘活的迫切需求：

国企&开发商&平台公司：存量资产规模较大，在“三攻坚一盘活”主题下，亟需实现高效盘活与去化。

资管公司&投资人：对于债权资产、不良资产等领域的存量资产，亟需高效去化的渠道。

阿里、京东等拍卖平台：平台挂拍的存量资产综合成交率尚有很大提升空间，线下的买家服务链接可有效提升成交。

银行&债务人：银行及对应的债务人存在较大规模的待处置资产，亟需尽快交易变现，优化债务问题。

01开发商存量资产的盘活实践

【房企资产处置】引入产业投资方，配套专业服务，赋予存量商业价值重塑的机会。

【科技企业存量资产盘活】引入产业投资基金，协调配套资源，有效盘活工业类资产。

【开发商存量服务模式】针对开发商，以线上挂网、精准导流+线下服务转化的模式，开辟存量资产新的去化渠道。
线上挂网导流：资产进行线上曝光与挂网，实现更多流量覆盖与潜在客群吸引。
线下服务转化：针对线上的获客线索，线下进行针对性服务，转化为有效客户。

02 针对资管公司、投资人存量资产的高效去化

【超市处置】提前锁定资产买家，前置投资意向与经营思路，助力债权投资人高效变现。

【酒店盘活】明确资产功能定位，重塑经营方向，实现破产资产快速变现及后续盘活。

【联合投资】绑定产业经营主体，定向筛选目标资产，以联合投资形式盘活存量。

【投营结合】整合多业态运营方资源，构建资产可持续经营的生态体系。
经营方资源：超市，酒店，大健康、银发经济、社区服务等目前经营表现较好的业态。
货源方资源：开发商资产、金融机构资产、平台公司及国企资产、个人小业主资产。
【投退一体】投资收购与运营退出阶段有明确的资金方案，同时考虑大型稳定收益项目未来创新退出的机会。
收购阶段资金组合方案：劣后资金（运营方参与）+优先级资金
资产运营期资金组合方案：银行融资+经营提升后增值退出
大型稳定收益项目创新方案：REITS、RWA发行机会

03针对阿里资产等拍卖平台挂拍资产的高效去化

【自媒体获客】围绕客户投资倾向反向匹配标的，协助客户完成千万级资产参拍与成交。

针对拍卖平台挂拍的所有标的，进行线下的精准客户匹配，完成客户从线上咨询→线下转化→交易服务→交易完结的全链条。
流量引爆：通过线上入口导流、省心服务、一键贷款、官方客服；通过自媒体大V短视频流量，实现垂直领域的客户线索获取。
线索承接:线上流量高效转化为实地看样，专业团队提供一对一项目解读与投资分析服务。
交易闭环:整合参拍指导、融资支持与尽调保障，推动意向客户完成从看到买到的全流程转化。

04针对银行及债务人待处置资产高效去化

【债务人抵押资产】协助银行顺利完成债务人沟通协商，提前锁定买家，委托协议签约当天完成资产变现与债务消除。
【自行处置机制探索】
依据最高院文件，鼓励各相关主体积极探索自行处置机制，化解法院处置压力，提升银行及债务人的资产处置效率。
法〔2021〕322号文件 第三节第17条：“探索建立被执行人自行处置机制。对不动产等标的额较大或者情况复杂的财产，被执行人认为委托评估确定的参考价过低、申请自行处置的，在可控制其拍卖款的情况下，人民法院可以允许其通过网络平台自行公开拍卖……”
法〔2024〕238号文件 第7条：“完善被执行人自行处置机制。第二次网络司法拍卖流拍，债权人申请以物抵债或者第三人申请以流拍价购买的，执行法院应当通知被执行人。被执行人主张以高于流拍价的价格对拍卖财产自行处置的，执行法院经审查后可以允许……”
积极推进“自行处置”模式，可在法院监督下，完成资产高效处置，降低银行的时间成本和精力成本，并提高案件的执行质效。该模式的优势可概括为“时间快、质效高”：
时间快：债权人（如银行）可以更快回收不良债权，减小处置压力；法院可实现“立案即结案”，节约司法资源；被执行人可减少利息、滞纳金等费用，减小资产贬值风险，更快解除限高。
质效高：通过市场化线上线下全面推广，增加标的曝光度，提升成交价格；有被执行人的配合，意向买受人能更清晰地了解标的物信息，无需担心腾退交付，参拍意愿和成交率会显著提升。

05“单边代理”模式创新实践经验总结

搭建短视频、直播等自媒体流量矩阵，实现垂直、精准的营销获客，以专业化、标准化的服务体系贯穿资产交易全流程。
全域流量覆盖：联动抖音、快手、视频号等主流平台，构建多渠道传播网络，实现资产信息快速扩散。
24小时触网响应：项目及时完成内容制作与全网发布，确保资产信息第一时间进入潜在买家视野。
精准用户引流：通过算法推荐匹配兴趣人群，将资产推送给真正具备投资意愿与经营能力的买家。
专业服务转化：以标准化、专业化的服务流程，为客户解决资产交易全流程中的各类痛点与问题。
持续链接全国性、地方性产业投资方，为海量资产找准懂行的买家。
精准匹配生态：基于慧拍数字科技平台，构建覆盖全国30+城市的产业资源网络，实现资产与潜在经营型买家的属性匹配。
深度资源链接：累计链接2000+企业家及创业者，涵盖生产制造、文旅商贸、现代服务等多个领域，提升资产对接经营能力。
懂行买家导入：聚焦具备产业运营经验的投资主体，确保投资方不仅有资金，更有能力激活资产长期价值，避免简单转租套利。
从“一案一策”到“一客一策”，为不同投资主体定制方案：
资产精准匹配、专业资产评估、资产功能定位、资产经营方案、交易风险提示、金融方案解决。
围绕资产交易全链条各方角色，提供高效且精准的交易服务，打通及整合资产交易链条所需的各方资源，真正促成大宗资产的价值兑现。
存量资产的盘活，本质上是一场对城市空间价值的重新丈量。当大规模开发告一段落，我们面对的每一处闲置楼宇、每一宗低效用地，都是沉淀的社会财富。单边代理模式的深层价值，在于它搭建了一座桥梁——让资产从沉睡的资源，变为流动的资本，最终升维为持续创造价值的产业生态。
这不仅是交易方式的创新，更是对高质量发展路径的探索。当更多存量空间被注入产业活力，当更多“懂行的买家”成为“长期经营者”，我们盘活的就不仅仅是钢筋水泥，而是城市的经济密度、产业韧性与创新可能。从资产到资本的跃迁，本质上是从存量中挖掘增量，在有限的空间里创造无限的价值——这正是存量时代赋予我们的机遇与使命。